Edilizia: preparare un preventivo

Edilizia: preparare un preventivo.

Un punto fondamentale di questo lavoro.
In campo edilizio, infatti, un preventivo rappresenta il documento rilasciato dall’impresa per quantificare e dettagliare la spesa da affrontare.

È stato uno dei temi del secondo incontro organizzato con Confartigianato Polesine e Edilcassa.
Qui vi abbiamo parlato del primo incontro.

Il preventivo edile è una proposta contrattuale con cui un soggetto si impegna ad eseguire la prestazione prevista dal preventivo stesso al prezzo indicato e nei modi segnalati. Contiene nel dettaglio la descrizione delle lavorazioni, la stima delle quantità, i prezzi unitari, gli importi parziali e l’importo complessivo. Può contenere anche precise indicazioni sui tempi di esecuzione dei lavori.

Preventivare, in maniera corretta, vuol dire acquisire informazioni per ottenere un quadro ipotetico il più vicino possibile alla realtà in termini di costi da affrontare, tempistiche da rispettare e risorse da impiegare, così che il cliente abbia tutti gli elementi a disposizione per prendere la sua decisione e commissionare il lavoro.

Il preventivo a corpo o “a forfait”

Posso decidere di concordare un preventivo a “corpo”, detto anche a “forfait”, dove il prezzo viene stabilito per tutta l’opera da compiere e non vengono specificati i diversi costi (per esempio: per la mano d’opera, i materiali ecc.).

È il più facile da realizzare ma è anche il più rischioso perché si presta a contestazioni e a perdite economiche.

Edilizia: preparare un preventivo dettagliato

Per redigere un buon preventivo edile è necessario che ogni informazione sia scritta nella maniera più comprensibile possibile. Le informazioni che deve contenere un preventivo sono:

1. dati di intestazione
2. data di scadenza
3. descrizione dei lavori
4. indicazione dei prezzi unitari
5. eventuali sconti e prezzo finale
6. quantità
7. tempistiche necessarie per l’esecuzione
8. eventuali sconti e prezzo finale
9. certificazioni possedute dell’impresa
10. modalità di pagamento
11. firma

Il preventivo deve contenere una descrizione approfondita dei lavori che saranno eseguiti: ciascuna lavorazione deve avere il suo prezzo unitario ed eventualmente i tempi di realizzazione.

Descrizione dei lavori

Il computo metrico estimativo è il punto di partenza per la redazione di un preventivo dettagliato.
Rappresenta uno strumento utile per avere un’idea molto precisa dei lavori di un qualsiasi progetto e consente di confrontare tra loro i preventivi di varie imprese edili; individua le lavorazioni, definisce le quantità (con le misurazioni) e quantifica gli importi.

È fondamentale che il computo metrico sia redatto in maniera precisa per evitare di incorrere in costi extra non previsti in precedenza e/o in contenziosi. All’interno di un preventivo edile deve essere sempre dichiarato quali sono i servizi accessori inclusi e i loro costi così, qualora il cliente dovesse richiederli in corso d’opera, esiste una prova scritta di quanto pattuito inizialmente. I servizi accessori possono essere i più vari se non sono specificati è più difficile ottenere il pagamento.

Le tempistiche

L’impresa, dopo aver valutato la totalità del lavoro da svolgere, deve fare una stima del tempo che occorre per la sua esecuzione e può inserire una data di fine lavoro. Un buon preventivo necessita di un’accurata stima del tempo che si prevede di impiegare, ma anche di una corretta valutazione di tutte le attività prevedibili nel lavoro, prendendo in considerazione anche eventuali attività impreviste che potrebbero far lievitare i tempi.

È importante che tale data, quindi, venga inserita all’interno della proposta in quanto può costituire motivo di contestazione contro l’impresa.

Le certificazioni possedute dall’impresa

Al preventivo può essere allegata tutta la documentazione che certifica la regolarità dell’impresa, specificando di avere un DURC (documento unico di regolarità contributiva) aggiornato e riferendo al potenziale cliente i dati della polizza RCT (responsabilità civile verso terzi).

L’INPS, con la circolare 27/01/2006 n.9, ha precisato che non è necessario per gli artigiani senza dipendenti presentare il DURC in occasione della denuncia di nuova attività oppure per ottenere la concessione edilizia.

Sulla base di questi chiarimenti l’INPS ha sottolineato che nel caso in cui un lavoro debba essere svolto da una ditta artigiana senza dipendenti non è necessario che venga elaborato e presentato il DURC in occasione della denuncia di nuova attività o per ottenere la concessione edile. Se invece la richiesta riguarda un artigiano che ha dipendenti in forza, sia che l’attività venga esercitata individualmente o in società la regolarità contributiva interesserà non solo la contribuzione dei dipendenti ma anche quella a carico dell’artigiano. Inoltre se l’artigiano si avvale di familiari come coadiuvanti ai fini del DURC non può essere assimilato ad un’impresa con dipendenti. Cosa diversa è se oltre ad avere familiari l’artigiano ha in forza anche dipendenti. Infatti in questo ultimo caso la regolarità deve riguardare anche la contribuzione che lo stesso è tenuto a versare per i propri coadiuvanti iscritti alla gestione previdenziale dei lavoratori autonomi.

Prezzo finale e eventuale sconto

Alla fine di ogni preventivo deve essere riportato il prezzo complessivo, comprensivo di IVA e di qualunque altra eventuale imposta prevista dal regime fiscale.

Inoltre, se si decide di applicare uno sconto è buona norma riportarlo in maniera evidente.

Nel campo dell’edilizia preparare un preventivo è fondamentale.

Modalità di pagamento

È necessario indicare le modalità di pagamento a disposizione del cliente, incluse le tempistiche entro cui il pagamento deve essere effettuato. Devono essere riportati anche gli importi di acconto per consentire l’avvio dei lavori e i tempi previsti per i pagamenti successivi.

Qualunque sia la modalità di pagamento utilizzata (con assegno, bonifico, carta di credito ecc.) è necessario fornire tutte le informazioni utili per effettuare il pagamento

La firma

In ultimo, ma non di importanza, è la presenza della firma di entrambe le parti come prova di accettazione delle condizioni concordate.

Dal punto di vista giuridico infatti il preventivo viene qualificato come proposta contrattuale e se viene firmato per accettazione da parte del cliente costituisce un vero e proprio contratto che può essere presentato al Giudice per ottenere il pagamento.

Impiegare del tempo per predisporre un preventivo il più completo possibile è molto importante per ottenere il pagamento del lavoro eseguito nelle modalità concordate.

 I lavori extra preventivo

Le varianti all’opera possono essere apportate:

• prima dell’inizio dei lavori;
• durante l’esecuzione dei lavori;
• dopo la conclusione delle opere ma a condizione che non sia ancora intervenuta l’accettazione dell’opera da parte del committente;
• variazioni al progetto originario possono essere interventi necessari per completare l’opera e/o per migliorarne l’esecuzione a regola d’arte;
• L’importante, però, è che si riferiscano al progetto originario con relativo capitolato e computo metrico.

 Tipologia di varianti

• forma;
• dimensioni;
• struttura dell’opera:
• modalità esecutive dell’opera;

aggiunte e/o eliminazioni che non comportino un mutamento sostanziale della natura dell’opera

 Le varianti nel codice civile

• Variazioni concordate
• Le variazioni sono dette concordate, appunto perché non possono essere apportate unilateralmente dall’artigiano, ma devono essere concordate e autorizzate per iscritto dal committente. Anche quando le modifiche sono state autorizzate – se il prezzo dell’intera opera è stato determinato a forfait –non si ha diritto al compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diverso accordo.

Differenze tra variazioni e lavori extra contratto

Per lavori extra contratto si debbono intendere tutte quelle opere diverse ed estranee rispetto al progetto originario che, ad esempio, possono venire eseguite – per convenienza in termini di tempo e costo – in concomitanza con i lavori preventivamente pattuiti.

Pertanto, per tutte quelle modifiche che alterano radicalmente l’oggetto originale del contratto d’appalto è necessario che venga stipulato un nuovo contratto.

Su tali basi l’artigiano può eseguire e, quindi, richiedere il pagamento di lavori extra contratto solo se questi risultino pattuiti e autorizzati.

La consegna dei lavori

Il termine per la consegna dei lavori può essere indicato nel preventivo in diversi modi.

Può esserci un termine essenziale e inderogabile, Attenzione quindi a scrivere a fianco della data la dicitura termine essenziale, In questo modo decorso il termine senza che l’artigiano abbia realizzato o completato l’opera, il contratto è automaticamente risolto.

Può esserci una data indicativa. In questo caso allo scadere del termine senza che l’artigiano abbia realizzato o completato l’opera, non si può parlare tecnicamente di inadempimento ma ci si espone al rischio di ricevere una diffida ad adempiere entro un termine decorso il quale il committente può risolvere il contratto.

Se non è stata fissata alcuna data o è stata indicata in modo generico (ad esempio: appena possibile), vi è inadempimento solo se il committente dimostra che il mancato rispetto del termine rende inutili i lavori

Vizi o difetti

L’artigiano è responsabile sia per i difetti di qualità dell’opera (vizi), sia per le discordanze fra le caratteristiche della stessa e le regole convenzionali e dell’arte (difformità) che avrebbero dovuto essere seguite nella sua esecuzione. L’accettazione è l’atto con il quale il committente dichiara al prestatore d’opera di ritenere l’opera conforme alle pattuizioni e alle regole dell’arte e, se non accompagnata da riserve, produce l’effetto della liberazione del prestatore d’opera dalla responsabilità per vizi e difformità palesi.

È prima di tutto molto importante predisporre la prova della consegna dei effettiva dei lavori perché è da questa data che decorrono tutti i termini per tutte le eventuali contestazioni.

Bisogna tenere conto che ci sono dei termini diversi a seconda del tipo di contestazioni che il committente può fare.

I vizi nella prestazione della manodopera

L’esecuzione del lavoro (ad esempio: posa difettosa delle piastrelle, errata riparazione dell’impianto idraulico, imbiancatura non uniforme delle pareti ecc.)

Il termine per contestare i difetti nell’esecuzione del lavoro è di 8 giorni, che decorre :

dal momento della conclusione del lavoro se il difetto è apparente;

dalla scoperta se il difetto si manifesta successivamente.

In ogni caso è di 1 anno il termine per chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’artigiano oppure che il prezzo sia proporzionalmente ridotto oppure la risoluzione del contratto nel caso in cui i vizi dell’opera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione. In tutti i casi può essere chiesto anche il risarcimento dei danni subiti.

Vizi nei beni prodotti o trasformati dall’artigiano

I beni che l’artigiano ci ha fornito, fabbricato o costruito (ad esempio delle piastrelle utilizzate dal muratore),
Il termine per contestare i difetti dei beni che l’artigiano ha fornito, fabbricato o costruito è di 60 giorni, che decorre :
dal momento della conclusione del lavoro se il difetto è apparente;  dalla scoperta se il difetto si manifesta successivamente.

In ogni caso è di 2 anni il termine per chiedere la sostituzione del bene o la riparazione senza spese o la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto nel caso in cui i vizi dell’opera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione. In tutti i casi si può chiedere anche il risarcimento dei danni subiti.
Tutte le richieste vanno fatte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Come tutelare il credito

Appena consegnati i lavori è opportuno emettere fattura a saldo dei lavori eseguiti.

La fattura deve essere più analitica possibile se non è preceduta da un preventivo dettagliato, se invece abbiamo predisposto un preventivo preciso e completo la fattura può essere sintetica e limitarsi a richiamarlo.

Le contestazioni che avvengono dopo l’emissione della fattura hanno un minore peso probatorio davanti al Giudice perché vengono considerati comportamenti «strumentali» cioè fatti apposta per avere un pretesto per non pagare

L’ingiunzione di pagamento

La fattura, insieme al preventivo firmato dal committente permettono di chiedere al Giudice l’emissione di un provvedimento che si chiama DECRETO INGIUNTIVO O INGIUNZIONE DI PAGAMENTO. Si tratta di un ordine del giudice di pagare una determinata somma che deriva dall’importo della fattura oltre agli interessi e le spese legali. Si tratta di un procedimento rapido perché si basa solo un’istanza scritta preparata dall’avvocato che viene depositata presso il Giudice di Pace (per importi fino a 5.000,00 euro) o in Tribunale (per importi superiori a 5.000,00 euro). L’ordine del giudice viene emesso in un termine piuttosto breve e non vi è nessuna udienza.

Documenti necessari

Per l’emissione del decreto ingiuntivo è sufficiente la fattura

• – fattura elettronica che deve essere stampata anche con la stringa di invio all’agenzia delle entrate;
• – fattura cartacea per i forfetari che non hanno obbligo di fattura elettronica cui però va aggiunta anche la copia autentica del registro delle fatture. Questo documento è rilasciato dal Notaio ad un costo che va dagli 80 ai 100 euro;
• – un documento, come una lettera raccomandata dell’avvocato che dimostra che il creditore ha chiesto il pagamento della somma con la fattura (altrimenti il debitore potrebbe difendersi dicendo che non ha pagato solo perché non ha ricevuto la richiesta di pagamento)

Il decreto ingiuntivo

Se i documenti sono tutti in ordine il giudice pronuncia il decreto ingiuntivo che è l’ordine di pagare il credito di cui alla fattura oltre agli interessi ed alle spese legali avvertendo il debitore che ha quaranta giorni di tempo per opporsi all’ingiunzione e che se non lo farà il decreto non potrà più essere contestato e diventerà definitivo.

Se oltre alla fattura viene allegato il preventivo sottoscritto dal cliente per accettazione il giudice può ordinare al debitore di pagare immediatamente, il creditore avrà sempre quaranta giorni di tempo per opporsi ma nel frattempo dovrà pagare.

La fase di opposizione

Il debitore nel termine di quaranta giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo piò opporsi per dire che:

• – ha già pagato;
• – l’importo non è quello pattuito;
• – i lavori non sono stati eseguiti o sono stati eseguiti male.
• Nel primo caso la prova del pagamento deve avvenire con un documento (un assegno o un bonifico). E’ molto difficile che il giudice autorizzi la prova testimoniale per provare pagamenti in contanti di somme elevate.

La prova dell’esatto adempimento

• La prova che il prezzo richiesto non era quello pattuito
• In caso di fattura sintetica (quella che contiene una dicitura generica tipo «lavori edili eseguito nel cantiere di………») è frequente che il debitore si difenda dicendo che gli accordi delle parti stabilivano una cifra inferiore, Questo soprattutto quando sono già state emesse fatture e non si è avuto lo scrupolo di precisare che si tratta di fattura in acconto.
• In questo caso tocca al creditore dimostrare che i prezzi praticati sono quelli concordati e occorrerà pertanto avere un testimone presente alle trattative che possa riferire al giudice le circostanze in cui le parti si sono messe d’accordo sul costo dei lavori
• Il debitore può ancora dire che
• – i lavori non erano quelli pattuiti. Si dovrà provare in giudizio per testimoni che sono state eseguite proprio le opere concordate. E’ buona abitudine scattare foto del cantiere prima durante e dopo i lavori che possano dimostrare lo stato dei luoghi passo passo. Anche in questo caso avere un preventivo dettagliato è un vantaggio perché costituisce piena prova di quanto doveva essere fatto
• – i lavori sono stati eseguiti male. Anche in questo caso il creditore deve dimostrare di avere eseguito l’opera a regola d’arte ma non saranno sufficienti i testimoni.

La prova della denuncia dei vizi

• Ricordiamo i termini entro i quali il committente deve aver denunciato con una lettera raccomandata o con una pec l’esistenza di vizi o difetti.
• 8 giorni dalla consegna per vizi palesi o dalla scoperta per vizi occulti
• 60 giorni dalla consegna per vizi palesi o dalla scoperta per vizi occulti per i materiali
• Per prima cosa quindi occorre controllare questi termini e verificare e conservare eventuali comunicazioni scritte in modo che il legale che vi assiste possa subito eccepire il mancato rispetto del termine di decadenza.
• È un termine molto importante perché la prova di averlo rispettato tocca al committente e se è scaduto il committente non può più farvi causa.